El stock de viviendas nuevas que las inmobiliarias no han logrado vender totalizaba, exactamente, 105.472 unidades al cierre de 2024, de las cuales el 70% corresponde a casas y departamentos bajo las 4.000 UF. El proyecto de ley que prevé establecer un subsidio de 60 puntos base a la tasa de interés hipotecaria —cuya idea de legislar fue aprobada el miércoles en la comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados— busca dinamizar la comercialización de propiedades hasta dicho valor. ¿Dónde están esas viviendas que los desarrolladores no han colocado por la debilidad económica, las tasas altas y las dificultades de las personas para acceder a financiamiento? Las comunas de Santiago, La Florida y Ñuñoa explican cerca de la mitad (45% exactamente) del stock en oferta en la Región Metropolitana, según cifras de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC). Igualmente, en los datos (ver infografía) destaca el conjunto de comunas de Puente Alto, San Joaquín, La Granja y Buin, de acuerdo a la clasificación del gremio. En tanto, en el mercado de casas de la RM, San Bernardo y Buin concentran el 43% del stock total bajo las 4.000 UF, que totaliza 1.772 unidades en la capital. Así, en la capital se contabiliza un inventario global en oferta de 47.856 unidades entre casas y departamentos, estos últimos con 46.084 unidades.
Los motivos
Sobre las razones que explican la concentración de oferta de departamentos bajo las 4.000 UF en Santiago, La Florida y Ñuñoa, Nicolás León, gerente de Estudios y Políticas Públicas de la CChC, explicó que “son comunas muy atractivas tanto para desarrolladores como compradores, porque en ellas se conjugan dos factores muy relevantes: por un lado, tienen muy buena conectividad gracias al metro, lo que hace que la gente quiera vivir en estos lugares, y por otro, sus normativas urbanísticas han reconocido este interés y favorecen la construcción de proyectos de departamentos, lo que, a su vez, permite una oferta al alcance de los eventuales compradores”. Las estadísticas de BMI Servicios Inmobiliarios coinciden con las del gremio constructor respecto de las comunas que tienen más inventario de departamentos en oferta, añadiendo a La Cisterna y Cerrillos en los primeros cinco lugares. Sergio Novoa, gerente general de BMI, concordó en que dichas comunas “son las más atractivas para las inmobiliarias”, debido a factores como “accesibilidad, valor del suelo y normativa favorable (mayor densidad, altura y constructibilidad)”. Añadió que “gran parte de esta oferta está orientada a personas de ingresos medios y medios altos, un segmento especialmente afectado por el alza en las tasas hipotecarias. Estos proyectos, al no calificar para subsidios, requieren rentas superiores a $1.800.000, un nivel poco común en el país”.
Otras ciudades
En otras regiones, de acuerdo a datos BMI, la comuna de Concepción lidera el stock en oferta de departamentos con 6.317 unidades. Le sigue Antofagasta con 4.151 unidades. “Al ser las capitales de dos de las regiones más importantes del país, ambas ciudades suelen desarrollar grandes proyectos inmobiliarios, lo cual hace que la demanda tarde un poco en absorber la oferta”, indicó Novoa. En casas, en regiones, Coquimbo, Talca y Puerto Montt explican el 27% del stock, según cifras de la consultora.
Impacto de proyecto
“Para que el subsidio a la tasa tenga el impacto que estamos proyectando (ver recuadro), la aprobación y publicación de esta ley debe ocurrir lo antes posible, idealmente dentro del primer semestre de 2025, porque solo entonces el Gobierno puede dictar el reglamento para hacerla operativa, lo que también toma tiempo”, indicó Nicolás León. Ana María del Río, gerente comercial de Siena Inmobiliaria, señaló que “desde la industria hay consenso de que este proyecto es una medida positiva, que no solo reactivará a este sector, sino a toda la economía, destrabando nuevos proyectos e inversiones”. Novoa, en tanto, afirmó que “si bien subsidiar las tasas hipotecarias es un avance y una medida positiva, es poco probable que una reducción de 0,6 puntos porcentuales tenga un impacto significativo en la demanda de viviendas, especialmente considerando el alza sostenida en los precios de los departamentos”
El Mercurio
